生前に考えておくべき相続が起こった時の親の持ち家の税金のこと

土地や建物を売却したときには「譲渡所得」に対する税金がかかります。

課税される譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）　
ここに所得税15.315％、住民税5%がかかってきます（所有期間5年超の場合）。

相続により取得した被相続人の居住用家屋又はその敷地を売った場合には一定の要件のもとに3000万円の控除を受けることができます。
つまり売却価額から取得費と譲渡費用を控除した金額が3000万円以下であれば税金はゼロとなります。

（要　件）
　・昭和56年5月31日以前に建築されたこと（区分所有建築物を除く）
　・相続から譲渡まで引き続き空き家であること
　・相続開始直前に被相続人の居住用家屋であったこと
　・相続開始直前に被相続人以外の居住者がいないこと
　・相続から譲渡するまでの間に事業の用や貸付けの用又は居住の用に供されたことがないこと
　・譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること又は建物を取壊し更地で売却すること
　・相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
　・売却金額が1億円以下であること

相続した土地等を相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに譲渡した場合には、相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を計算することができる特例です。

上記の特例の要件に当てはまるのであれば、譲渡所得税は抑えることができます。
しかしながら、建物が昭和56年6月1日以後の建築であるなど上記特例が使えず税負担が大きくなる可能性があります。
その場合には、譲渡所得の約20%の税金を考慮して売却するか、次の記事にあるよう生前に対策しておく必要があります。

相続対策・認知症対策としてまず土地建物の持ち分を確認してください。
所有者が認知症になってしまっては、売却や贈与することができなくなります。
たとえば、家屋の一部が母名義になっている場合があります。仮にお父さまが先に亡くなられ、お父さまの持ち分を子が相続した場合、家屋の一部はまだお母さま名義です。お母さまがその後認知症になられてしまった場合には、不動産を売却することも贈与することもできなくなります。
認知症となったお母さまと同居することになり空き家となってしまうから、またはお母さまの老後の費用に充てるために親の持ち家を売ろうとしてもお母さまの名義がある限り、お母さまがお亡くなりになるまで売却することはほぼ不可能となってしまいます。
そうならないためにも、事前に持ち分を知って生前に対策をしておくことは重要です。

マイホームを売った場合には3000万円の特別控除の特例があります。
一人暮らしになった親と同居することになった場合などに親が持ち家を売却した場合には一定の要件のもと、この特例を適用して譲渡所得税を抑えることができます。
また相続後でも、相続した相続人がアパートなどの借家に住んでいる場合には親の持ち家に引越しして居住し、その後売却してもこの特例を適用することができます。

譲渡所得は、売った金額から購入した金額と譲渡に要した仲介手数料等の費用を控除して計算します。
ここで大切なのが「購入金額」です。
建物は減価償却をした後の金額となるためそれほどの金額とはなりませんが、土地は購入金額がそのまま取得費として計算することができます。
購入代金が不明であれば売却金額の5％だけが取得費として計算されることになります。
少しでも税金を抑えるためにも、ご両親が生きている時に契約書をどこに締まってあるのか確認することをお勧めします。